El grafico de Colonial vale más que mil palabras que intenten explicar la evolución de los últimos años. Es la representación más objetiva de la crisis actual y, en concreto, del comportamiento de buena parte del sector inmobiliario. No son pocos los que ven en Colonial, a pesar de su gran tamaño, un símil con la pequeña empresa inmobiliaria, salvando las distancias. Cuando las “cosas van bien”, alfombras rojas para el paso de los promotores pero, cuando las “cosas van mal”, al final, los ladrillos se los queda el banco, tal como señala la sabiduría popular. Tampoco son pocos los que ese simil lo extienden a una oportunidad de compra cuando los bancos “son los que venden”.
Como es sabido, la empresa inmobiliaria tienen mucha capacidad para financiar sus proyectos por la naturaleza de sus activos y la amplitud del ciclo de explotación. Por tanto, tienen muy fácil apalancarse o, dicho de otra forma, recurrir a deuda en los momentos iniciales. Cualquiera que esté familiarizado con el análisis de empresas sabe que, por poco que se desenvuelva la actividad adecuadamente, a mayor nivel de apalancamiento financiero, mayor rentabilidad. Se pueden “meter” menos recursos propios para acometer los proyectos pero, a su vez, hay un mayor nivel de riesgo. El riesgo y la rentabilidad son inseparables y si la “maquina” no para de funcionar, la rentabilidad es alta pero si se detiene o se ralentiza en su ritmo de generación de recursos, la parte final del chart de Colonial lo indica todo.
Como es sabido, la empresa inmobiliaria tienen mucha capacidad para financiar sus proyectos por la naturaleza de sus activos y la amplitud del ciclo de explotación. Por tanto, tienen muy fácil apalancarse o, dicho de otra forma, recurrir a deuda en los momentos iniciales. Cualquiera que esté familiarizado con el análisis de empresas sabe que, por poco que se desenvuelva la actividad adecuadamente, a mayor nivel de apalancamiento financiero, mayor rentabilidad. Se pueden “meter” menos recursos propios para acometer los proyectos pero, a su vez, hay un mayor nivel de riesgo. El riesgo y la rentabilidad son inseparables y si la “maquina” no para de funcionar, la rentabilidad es alta pero si se detiene o se ralentiza en su ritmo de generación de recursos, la parte final del chart de Colonial lo indica todo.
Este mismo estilo de gestión y la «pasión del apalancamiento» parece haber inspirado a quien ha sido hasta hace poco su principal accionista para sus propias inversiones en el capital de la sociedad.
Signos evidentes del símil con la pequeña promotora se podría encontrar en el propio gráfico, los resultados declarados y la entrada en el accionariado de algunos bancos. Menos claro resulta hacer el paralelismo con el proceso que sigue a continuación aunque como elemento de observación o reflexión se van a apuntar. En la pequeña promotora, cuando ya han entrado los bancos, estos se encargan de liquidar con el fin de recuperar sus créditos. Aprovechando tal circunstancia, más de un conocido de cualquiera de nosotros se ha beneficiado de un buen precio, en muchos casos, de ganga. ¿Pasará esto en colonial? Podría ser pero hay elementos diferenciales muy significativos. El principal es que en la pequeña promotora en esa situación se transmiten los inmuebles que es donde puede quedar el posible beneficio potencial, ya que la sociedad en muchos casos termina por desaparecer. Para el inversor-especulador de bolsa esto es determinante. La oportunidad de compra en este momento en Colonial se produciría si los resultados se tornasen positivos y capitalizan la empresa o si la entrada en el capital de los bancos, por ejemplo, es por conversión de deuda en capital. No mejora el valor de la acción cuando se sustituye un accionista por otro sin ninguna repercusión sobre las deudas o los activos de la sociedad.
De hecho, la ampliación de capital que se acaba de iniciar no implica captación de nuevos recursos financieros ni disminución de deudas, ya que es totalmente liberada al ser con cargo a reservas de libre disposición. Deduzco que puede significar más una ligera reestructuración interna del accionariado que otra cosa. A propósito de ello, por algún sitio he leído que la ampliación se realizaba para premiar a los accionistas del duro proceso que han tenido que sufrir y compensarles entregando acciones gratuitas. Y ello es un error por el efecto dilución. No hay nuevos recursos, se mantiene el mismo patrimonio neto y hay más acciones que, lógicamente, valen menos. Para el accionista, salvo algún efecto fiscal, no hay variación en el valor de su cartera: cuenta con mas acciones pero cada una vale menos.
Ya que estamos, daré los numeros de la ampliación en curso. Las nuevas acciones se emiten a la par (0,12 euros por acción). El aumento de capital asciende a la cuantía de 13.091.618,40 euros, que al ser con cargo a reservas de libre disposición, deja inalterable el valor del patrimonio neto, ya que las reservas disminuyen por el mismo importe. No significa entrada de nuevos recursos porque no requiere desembolso alguno por parte de los suscriptores. Se emiten 109.096.820 nuevas acciones, siendo la relación de la ampliación de 1×15: una acción nueva por cada quince acciones antiguas. Por tanto, tomando como referencia el valor de cotización antes de la ampliación, el precio teórico del derecho de suscripción es de 0,04375 euros con su consiguiente efecto dilución sobre el valor de la acción. El pasado viernes, primer día de cotización de los derechos, se movieron entre 0,04 y 0,06 euros, cerando a este último precio. Al cierre del viernes, la acción de Colonial cotizaba a 0,78 euros mientras que entrando por derechos de suscripción (0,06 cada uno), la acción tendría un coste de 0,9 euros, desfase que tendrá que ser corregido por el mercado.
Por tanto, esta última operación financiera por si sola no implica ninguna modificación en el valor de la cartera de quienes estuviesen dentro de Colonial, y por sí sola, conlleva una disminución del valor de las acciones para quienes estemos fuera.
Habrá que seguir la evolución de la acción de Colonial y ver si esta responde al simil con los precios de los inmuebles o de las participaciones sociales de las pequeñas promotoras. En particular, me inclino por lo primero y, por derivación, va a depender muchísimo del transcurrir del sector y del alcance o no de la tan reiterada alusión a la burbuja inmobiliaria. Tambien dependerá, entre otras muchas cosas, si el motivo de la entrada en el capital de los bancos y su actuación futura responde a la ejecución de garantias de un accionista o de la propia sociedad. Mientras tanto, sin dejar de observar todos los aspectos mencionados, vuelvo a la primera línea de este post y me quedo con el gráfico. Sólo él me dará la señal para entrar. Hoy por hoy, no la da pero, quizas mañana si. Por fundamentales, me enteraría mas tarde.
Signos evidentes del símil con la pequeña promotora se podría encontrar en el propio gráfico, los resultados declarados y la entrada en el accionariado de algunos bancos. Menos claro resulta hacer el paralelismo con el proceso que sigue a continuación aunque como elemento de observación o reflexión se van a apuntar. En la pequeña promotora, cuando ya han entrado los bancos, estos se encargan de liquidar con el fin de recuperar sus créditos. Aprovechando tal circunstancia, más de un conocido de cualquiera de nosotros se ha beneficiado de un buen precio, en muchos casos, de ganga. ¿Pasará esto en colonial? Podría ser pero hay elementos diferenciales muy significativos. El principal es que en la pequeña promotora en esa situación se transmiten los inmuebles que es donde puede quedar el posible beneficio potencial, ya que la sociedad en muchos casos termina por desaparecer. Para el inversor-especulador de bolsa esto es determinante. La oportunidad de compra en este momento en Colonial se produciría si los resultados se tornasen positivos y capitalizan la empresa o si la entrada en el capital de los bancos, por ejemplo, es por conversión de deuda en capital. No mejora el valor de la acción cuando se sustituye un accionista por otro sin ninguna repercusión sobre las deudas o los activos de la sociedad.
De hecho, la ampliación de capital que se acaba de iniciar no implica captación de nuevos recursos financieros ni disminución de deudas, ya que es totalmente liberada al ser con cargo a reservas de libre disposición. Deduzco que puede significar más una ligera reestructuración interna del accionariado que otra cosa. A propósito de ello, por algún sitio he leído que la ampliación se realizaba para premiar a los accionistas del duro proceso que han tenido que sufrir y compensarles entregando acciones gratuitas. Y ello es un error por el efecto dilución. No hay nuevos recursos, se mantiene el mismo patrimonio neto y hay más acciones que, lógicamente, valen menos. Para el accionista, salvo algún efecto fiscal, no hay variación en el valor de su cartera: cuenta con mas acciones pero cada una vale menos.
Ya que estamos, daré los numeros de la ampliación en curso. Las nuevas acciones se emiten a la par (0,12 euros por acción). El aumento de capital asciende a la cuantía de 13.091.618,40 euros, que al ser con cargo a reservas de libre disposición, deja inalterable el valor del patrimonio neto, ya que las reservas disminuyen por el mismo importe. No significa entrada de nuevos recursos porque no requiere desembolso alguno por parte de los suscriptores. Se emiten 109.096.820 nuevas acciones, siendo la relación de la ampliación de 1×15: una acción nueva por cada quince acciones antiguas. Por tanto, tomando como referencia el valor de cotización antes de la ampliación, el precio teórico del derecho de suscripción es de 0,04375 euros con su consiguiente efecto dilución sobre el valor de la acción. El pasado viernes, primer día de cotización de los derechos, se movieron entre 0,04 y 0,06 euros, cerando a este último precio. Al cierre del viernes, la acción de Colonial cotizaba a 0,78 euros mientras que entrando por derechos de suscripción (0,06 cada uno), la acción tendría un coste de 0,9 euros, desfase que tendrá que ser corregido por el mercado.
Por tanto, esta última operación financiera por si sola no implica ninguna modificación en el valor de la cartera de quienes estuviesen dentro de Colonial, y por sí sola, conlleva una disminución del valor de las acciones para quienes estemos fuera.
Habrá que seguir la evolución de la acción de Colonial y ver si esta responde al simil con los precios de los inmuebles o de las participaciones sociales de las pequeñas promotoras. En particular, me inclino por lo primero y, por derivación, va a depender muchísimo del transcurrir del sector y del alcance o no de la tan reiterada alusión a la burbuja inmobiliaria. Tambien dependerá, entre otras muchas cosas, si el motivo de la entrada en el capital de los bancos y su actuación futura responde a la ejecución de garantias de un accionista o de la propia sociedad. Mientras tanto, sin dejar de observar todos los aspectos mencionados, vuelvo a la primera línea de este post y me quedo con el gráfico. Sólo él me dará la señal para entrar. Hoy por hoy, no la da pero, quizas mañana si. Por fundamentales, me enteraría mas tarde.
