Informe de la vivienda de Bankinter prevee más caídas de precios
El informe Bankinter de la vivienda prevee más caídas de precios y se cuestiona temas como ¿Cuál es el stock real? ¿Por qué se sigue construyendo? ¿Cuándo subirán los precios? ¿Cómo está funcionando la demanda?
Para Bankinter los precios de la vivienda en España podrían sufrir un retroceso adicional modesto (que situaríamos en un máximo de -6%) durante los próximos 3 ó 4 trimestres, para estabilizarse a continuación hasta 2013 y probablemente volver a repuntar muy lentamente a partir de finales de dicho año ó 2014. El stock actual y real de vivienda nueva es aproximadamente de 900K unidades, pero creemos improbable que siga aumentando. Esto es así porque actualmente ventas de casas nuevas y casas terminadas se encuentran equilibradas (aprox. 230k unidades/año), 800 situación que pensamos perdurará hasta que vuelva a crearse empleo neto, cosa que no esperamos suceda hasta finales de 2012, cuando creemos el PIB volverá a crecer por encima de +2%. Si los acontecimientos se desarrollan de la manera descrita, a lo largo de 2013 el actual stock podría reducirse a la mitad, situación que permitiría se reactivara la construcción residencial a lo largo de 2014 y probablemente también los precios. Por tanto, en nuestra opinión el sector inmobiliario se enfrenta a un período de travesía en el desierto de unos 3 años en términos de demanda y precios. Al final de dicho periodo la demanda final de vivienda nueva será, en términos sostenibles, de aproximadamente 360K anuales frente a los 412k en el pico del ciclo (2005/06). Los precios probablemente permanecerán estables durante el periodo de transición 2011/13 debido a la singular estructura de propiedad de la vivienda en España (85% propiedad y uso). En consecuencia, la recuperación del mercado de vivienda español podría tener lugar a partir de 2014 o algo antes si el empleo mejorase.
La construcción residencial llegó a duplicar su peso en el PIB, de 7,8% en 2003 a 16,3% en 2008 (14,4% en 2009). Las expectativas de una revalorización sostenida de la vivienda, las facilidades de acceso a la financiación hipotecaria y otros factores relacionados con el ciclo económico provocaron un crecimiento muy rápido del parque de viviendas en España, superior a la demanda final sostenible. Las dificultades de acceso al crédito como consecuencia de la crisis financiera y el notable deterioro de la situación macroeconómica en España redujeron la demanda final de vivienda nueva prácticamente a la mitad (desde aprox. 412k en 2007 hasta unas 210k/230k este año, según nuestras estimaciones). Conviene no confundir este concepto con el no total de transacciones (desde 955k en 2006 hasta 464K en 2009), ya que esta última cifra incluye compraventas de casas usadas, lo que no implica variación del parque de vivienda. Aunque ha tenido lugar un profundo descenso en el número de viviendas iniciadas (desde 665k en 2006 hasta 80K en 2009), la inercia de las promociones en curso impide que, como sucede en todos los cambios de ciclo, la producción terminada se ajuste inmediatamente a la demanda y se continúa generando stock durante varios trimestres. Así, el stock formal de vivienda ha seguido creciendo en los 2 últimos años hasta alcanzar unas 700k viviendas.
Pero, ¿es éste el stock real?. El BdE estima que en Dic.’09 los activos adjudicados eran 59.700m€ y los fallidos 4.000m€. Teniendo en cuenta que incluye todo tipo de inmuebles, ¿a cuántas viviendas equivale?. En una aproximación muy simple, suponiendo que el 80% de dicho importe corresponda a residencial y que el valor medio de una vivienda sea de 250.000€, unas 200k casas. Eso elevaría el stock real hasta 900k. Nosotros estimamos la demanda final para ocupación real hoy en aprox. 360k casas/año (200k matrimonios + 40k parejas de hecho + 95K divorcios + 25k residentes extranjeros), unas 130k más de las que se venden ahora. El alto desempleo (aprox. 20%) es responsable de la diferencia. Olvidando por un momento la situación actual, en un entorno normalizado de crecimiento (PIB > 2%) la demanda final sería superior, al menos de 395k viviendas/año, debido a una mayor demanda por parte de extranjeros (estimamos que podría ser aprox. 60k/año vs 25k/año ahora y vs 106k/año en el anterior pico de ciclo).
¿Por qué se sigue construyendo a pesar del stock?
La cifra de viviendas iniciadas se ha estabilizado durante los últimos 15 meses en el entorno de las 18k/trimestre (70k año equivalente) y no es previsible que haya más descensos, ya que ese nivel debería mantenerse simplemente con la construcción de viviendas ya terrenos adquiridos y activos adjudicados respectivamente. Si no se realizaran esos desarrollos su valoración sería aún inferior y representarían un problema aún más grave para ambas partes. Pensamos que esta inercia es inevitable, aunque tendente a agotarse a lo largo de los próximos 2 años comprometidas por constructoras y entidades financieras para desarrollar terrenos adquiridos y activos adjudicados respectivamente. Si no se realizaran esos desarrollos su valoración sería aún inferior y representarían un problema aún más grave para ambas partes. Pensamos que esta inercia es inevitable, aunque tendente a agotarse a lo largo de los próximos 2 años.
Las ventas de vivienda nueva continúan estancadas y nada cambiará mientras no mejore el empleo, sobre todo si tenemos en cuenta la retirada de facto de las deducciones en IRPF por vivienda habitual y la subida del IVA en julio. Pensamos que estas medidas deberían haberse adoptado en una fase expansiva del ciclo, no en la contractiva. Si la demanda (ventas efectivas) se encuentra relativamente estabilizada desde principios de 2009 en el rango 55k/60k viviendas nuevas trimestrales ó 220k/230k anuales eso significa que actualmente ventas (de casas nuevas) y nueva producción (240k estimadas para 2010) se encuentran casi equilibradas y que, por tanto, no se está consumiendo nada del stock (900k). Este stock se debe poner en relación con las viviendas que la población demanda anualmente en un escenario macroeconómico normalizado para España, considerando como tal un crecimiento del PIB superior al 2%, tasa a partir de la cual es posible la creación neta de empleo.
Ver además: Bolsa Inmobiliaria y Sección del Mercado Inmobiliario